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Tout savoir pour bâtir un patrimoine avec un petit salaire

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Miser sur l’immobilier est un endettement intelligent. Tout l’enjeu est de pouvoir constituer un fond de départ, et pour constituer ce dernier, pas de secret, il faut faire des économies. Plus facile à dire qu’à faire, mais le jeu en vaut la chandelle, surtout lorsqu’on ne dispose pas d’un gros salaire. Nos explications pour créer votre patrimoine. 

Petit salaire, mais salaire quand même !
Aux yeux d’une banque, et contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce n’est pas le montant de votre salaire qui importe le plus, car avant même de regarder votre capacité de remboursement qui est généralement calibrée par un taux de 33% (part de vos revenus dédiés au remboursement d’emprunts), et dont dépend justement le montant de votre salaire, c’est votre reste à vivre qui importe le plus.
Le reste à vivre, c’est l’argent qu’il vous reste à chaque fin de mois après avoir réglé vos dépenses incompressibles, c’est-à-dire les dépenses dont le montant ne peut être réduit, ou alors très difficilement. On parle par exemple du loyer, de l’abonnement téléphonique, d’une mutuelle, de l’assurance pour la voiture, le carburant, etc., et du budget nourriture. Ces dépenses sont réputées incompressibles, car se nourrir, payer son électricité et son loyer, c’est « obligatoire ».
Les dépenses réputées compressibles sont quant à elles relatives aux loisirs généralement, car si vous pouvez vous priver de vacances couteuses et réduire la fréquence de vos sorties au restaurant, vous ne pouvez pas vous affranchir d’un loyer à payer.
Sachant cela, et puisque les banques sont davantage intéressées par le reste à vivre, il s’agit de faire des efforts constants sur les dépenses compressibles, mais aussi d’en faire sur les dépenses dites incompressibles, qui finalement peuvent être réduites avec un peu de bonne volonté et de sacrifices.

Constituer son capital de départ
Emprunter sans apport, cela est possible, mais avec moult garanties que vous n’avez probablement pas. Il vous faudra donc un capital de départ pour investir en empruntant. À cette fin, et vous l’aurez deviné, il faudra faire des économies sur tous les postes de dépenses possibles, à commencer par les dépenses réputées incompressibles, car ce sont ces dernières qui déterminent votre reste à vivre aux yeux d’une banque.
Plus vos dépenses réputées incompressibles sont basses comparées à votre revenu, plus votre banque sera encline à vous prêter de l’argent, et même au-delà d’un taux d’endettement de 33%. Ainsi, en vous astreignant à vivre dans un appartement plus petit par exemple, en prenant un abonnement téléphonique le moins cher possible, en privilégiant un mode de vie un peu moins glamour au final, vous pourrez à la fois faire des économies pour constituer votre capital de départ et obtenir les grâces de votre banque le moment venu, lorsque vous la solliciterez pour un emprunt.
Mais faut-il encore savoir bien investir son argent.

L’endettement intelligent
L’endettement peut être un piège, car une banque veut être remboursée et ne vous accordera aucun répit, sauf clause spécifique permettant des reports de paiement. Comprenez par-là que si vous perdez votre emploi par exemple, ou que pour toute autre raison, vous vous retrouvez dans l’incapacité de rembourser votre prêt pendant plusieurs mois, vous risquez de tout perdre. C’est là que l’immobilier locatif s’impose comme l’une des meilleures alternatives d’investissement, surtout lorsqu’il s’agit d’une première acquisition.
En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, vous vous assurez une entrée d’argent permettant de rembourser votre emprunt, tout en apportant une garantie supplémentaire à votre banque en hypothéquant le bien.
Tout l’enjeu est de trouver un bien dont le montant du loyer puisse couvrir les mensualités de l’emprunt. Idéalement, mais les occasions sont rares, il faut trouver un bien à bas prix, (qu’il faut souvent rénover, certes) dont le prix total (travaux inclus), reste inférieur au prix du marché du neuf.
À la clé, le rendement locatif devient très intéressant, ce qui vous permet lorsque vous louez ce bien de payer votre emprunt, tout en augmentant votre capacité d’épargne.
Attendez ensuite quelques mois ou années, et répéter l’opération avec un nouveau capital de départ, mais qui ce dernier a été constitué par votre rendement locatif.

Pas de miracle, tout commence par des efforts pour faire des économies et réduire les charges fixes. Le but étant de constituer un capital de départ (30% du montant d’un emprunt), mais aussi d’augmenter le reste à vivre. Dès lors que vous atteignez cet objectif, il ne vous reste plus qu’à investir intelligemment, ce qui suggère que votre premier investissement se fasse dans l’immobilier locatif.

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